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Cualidades

RAZONES DE INVERTIR EN POZO O INVERTIR EN DEPARTAMENTOS EN CONSTRUCCION

Efectivamente, segun operadores inmobiliarios, hoy comprar un departamento en boca de pozo le dejara al inversor una rentabilidad del 10 o 20 por ciento anual en dolares, dependiendo del tipo de proyecto, aunque los mas redituables son los enfocados al sector premium. ¿Hay agua corriente? ¿Hay cloacas o pozo? ¿El tendido electrico ya esta levantado y llega a la zona? ¿Que empresas de telefonia, cable e internet llegan? Preguntas de este estilo son claves a la hora de elegir donde comprar un departamento de pozo

Cuando una constructora esta levantando un edificio suele comunicar las marcas y empresas con las que esta trabajando. Esto sera fundamental si va a alquilar la casa o especular con ella con su venta

Tiene una fuerte Inversion de Capital
Si usted es un inversionista de bienes raices, usted tendra que tener mucho mas dinero en caja para entrar en la inversion de lo que tendria que tener si usted va a comprar una casa donde planea vivir

Planee un pago inicial minimo de 20%. Sepa por que usted esta invirtiendo, los resultados que quiere lograr, y sepa cuando parar

Rodeate de personas con ideas afines Un sabio dijo una vez: “No dejes que las opiniones del hombre promedio te convenzan. Cuando hay edificios contiguos, puede construirse para “rellenar, incluso por encima de la altura maxima permitida en la zona. Tener un plan es fundamental para saber donde invertir su dinero.

Recomendacion Establecer metas especificas y medibles para alcanzar el exito en la inversion. Puede interpretarse que el fiduciario es responsable pero salvo dolo no responde con su patrimonio personal… Y adivinen ¿De donde saldra la plata para impuestos? Atento con eso, maxime porque la AFIP tiene el criterio de que ciertas adjudicaciones a los beneficiarios deben pagar el impuesto a las ganancias y no el impuesto a la transferencia de inmuebles, que es mucho menor. La inversion en inmuebles siempre es mas conservadora pero mas estable y en moneda dura

El que compro un departamento hace diez anos en Belgrano hoy gano en dolares un 140%

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EL DR BUTLOW NOS COMPARTE UN CONSEJO SOBRE FIDEICOMISO
Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

No olvidar los contratos de proyecto y direccion y el de construccion: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la direccion de obra y otro se ocupe de la construccion mediante algun sistema que funcione.

TIPOS DE FIDEICOMISOS

Si bien el primer modelo luce mas accesible, porque las cuotas son mas reducidas, en la practica puede no ser el mas eficiente. Es que los imprevistos y alteraciones del mercado (que derivan en el pago de adicionales) resultan mas frecuentes en momentos de alta inflacion o incertidumbre cambiaria. En consecuencia, se hace casi imposible determinar con precision cuanto finalmente se ira a desembolsar.

El fideicomiso comercial es, en este sentido, mas previsible: presentara menores sorpresas porque tiene un precio de venta de cada unidad ya estipulado.

En la Argentina, el ladrillo fue siempre una alternativa al dolar y cuando no se puede comprar, esta opcion de inversion se transforma en una de las unicas para canalizar y generar un mayor rendimiento del ahorro.

CCYCN
El Codigo Civil y Comercial establece en su articulo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal de la escritura publica firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentacion posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

El Codigo Civil y Comercial de la Nacion (CCCN) establece en su Articulo 1669 1 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomisos. Para algunos son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. 2 Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal ni de la primera opcion, la escritura publica otorgada por todos los celebrantes, ni de la segunda, la del instrumento privado que vale como promesa de otorgar la escritura publica (con su posterior cumplimiento al firmarse la escritura publica por todos los celebrantes del instrumento privado). Esto implicaria tambien que no toda documentacion posterior en el fideicomiso 3 debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

Articulos del Codigo Civil y Comercial a considerar

Articulo 1017
Escritura publica. Deben otorgarse por escritura publica:
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisicion, modificacion o extincion de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecucion judicial o administrativa.
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura publica.
d) Los demas contratos que, por acuerdo de partes o disposicion de la ley, deben otorgarse en escritura publica.
De optarse por la tercera opcion ya referida, las modificaciones serian accesorias del contrato de fideicomiso, que no fue otorgado por las partes por escritura publica (sino solo transcripto en una escritura por el fiduciario), ya que esa fue justamente la “disposicion de la ley que surge del Articulo 1669 CCCN (3ª parte), que considero “suficiente dicha opcion en sustitucion de la disposicion de la segunda parte de dicho Articulo, que establecia la promesa de otorgar escritura publica. Por lo tanto, las posteriores modificaciones del contrato formalizado de esa manera no deben ser otorgadas tampoco por todos los celebrantes en escritura publica, ya que no seria obligatorio ni por acuerdo expreso de partes ni por disposicion de la ley.

Articulo 1018
Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacion de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sancion de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representacion, siempre que las contraprestaciones esten cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
En este caso, si el contrato de fideicomiso fue celebrado por todos los celebrantes en instrumento privado y no se cumplio, como minimo, con la obligacion legal de la tercera parte del Articulo 1669, queda subsistente por lo tanto la obligacion de la segunda parte de dicho Articulo, o sea la promesa de todos los firmantes de otorgar la escritura publica. Si alguno de los firmantes lo exige, y los restantes no cumplen con dicha obligacion, el juez los condenara a otorgarlo, o lo hara el juez en definitiva, en representacion de los condenados a otorgarlo. Pero si ya se habia cumplido con la disposicion legal de la tercera parte del Articulo 1669, como es suficiente para la ley, no seria ya exigible el cumplir con la opcion de la segunda parte. Si una de las partes del contrato demanda judicialmente el cumplimiento de la referida obligacion de hacer a los restantes firmantes, que consistiria en que todos otorguen la escritura publica (conforme a la segunda opcion del art. 1669), y los demandados responden que ya se cumplio con la obligacion legal que surge de la tercera opcion de dicho Articulo y acompanan la primera copia de la escritura publica de incorporacion del inmueble en la que, a requerimiento del fiduciario administrador, se transcribio el texto del referido contrato de fideicomiso celebrado en instrumento privado, ¿no daria el juez por cumplida la obligacion legal, por acreditarse en una escritura publica que se cumplio la misma en la tercera de las opciones permitidas?

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